4回目は、日本の不動産投資の現実についてのお話しです。

 

なぜ日本の不動産のことをいきなり書くのか?

世界の状況を知るためにも、日本の投資情報を知っておく必要があります。

過去10年程度、日本でもサラリーマンをしながら大家さんになる。
そんな不動産投資が流行しました。 

これが大きな問題になりつつあり、5年後には大量の自己破産者、
自殺者を出す要因につながるのではないかと思っています。

それはなぜか?

日本の賃貸向けの不動産投資には、根本的な問題があります。

(1)銀行借入れが、リコースローンであるということ。

  日本でサラリーマンをして安定した給与所得があれば、
上手に借入れすることで、物件価格の100%の借入れができる
時代がありました。

  この借入れを行う為には、リコースローンでの借入れとなります。

*リコースローンとは何か? 

 不動産を担保に入れるだけでなく、借入れを行う本人が連帯保証人に
ならなければいけません。 
ひどい場合には、第三者の保証人も求められます。

両親や親類、お世話になっている社長さんなど、第三者の連帯保証を
求められます。

仮に物件価格が大きく値下がりしても、賃貸が全くつかなくても、
物件を手放しても、ローンが付きまといます。

海外の場合、多くの国でノンリコースローンによる不動産投資ができます。
購入した物件を放棄すれば、一切ローン返済を行う義務がなくなります。

日本の自殺者は過去17年以上3万人を超えています。
事業に失敗したり、住宅ローンを払えなかった結果、自殺する方がいます。

なぜ自殺しなければいけないのか? 
銀行ローンには、必ず保険がかかっています。
自殺をすることで、保険が銀行のローンの返済をしてくれます。

最後は自らの命を絶つことで、支払いを行うしかありません。
銀行は、これがわかっているのに、貸出を行います。

なぜ自殺をするのか?
『一番の理由は、申し訳ないからだということです。』

連帯保証という仕組みの為、保証人の方に迷惑をかけられないから。 
そんな理由で自らの命を絶ってしまいます。

海外の不動産投資であれば、ノンリコースローンの為、
物件を手放すことで、ローンの支払い義務がなくなります。

(2)人口減少

日本の人口は、既に減少し始めています。
世帯数に比べ住宅数が大きく上回り、住む家が余っています。

それにも関わらず、新規の住宅が次々に市場に出てきます。
不動産会社、デベロッパーは、販売しなければ会社が成り立ちません。

そして銀行にとっても、住宅ローンほど手堅い貸付はありません。
保険をかけることで、回収することができます。

そんな悪い仕組みの中、市場には次々と物件が供給されます。
新しい住宅、マンション、アパートができれば、誰が好き好んで、
古いアパートやマンションを借りるのでしょうか? 

利便性の悪い物件を借りますか? 狭い部屋を借りますか?
魅力の低い物件は、家賃を下げて貸出すしかありません。

その結果、当初見込んだような収支計算が成り立たなくなります。
札幌、大阪、九州では、既に賃貸市場が悪化しているようです。

これらのエリアでは
貸したくても借り手がつかない、値段を下げても借り手がいない、
こんな状況が起こっています。

(3)利益の先食い

日本で不動産賃貸を行い、現在収支が合っているとしても、
それは先々まで、ずっと続くと思いますか?

冷静に考えてみてください。 

築年数が新しい物件には、確かに借り手も付くでしょう。
年数が経過し劣化している物件は避け、新しい物件に住みたいのは、
誰でも同じだと思います。

借りてもらう為に、物件を手直しし、
いつでも綺麗な状態にしておかなければいけません。
これには多くのコストがかかります。

 

ローンを何年で組むのか? 
キャッシュフローをプラスにする為だけに、35年間とか超長期の
ローンを組みます。 

冷静に考えてみてください。 

35年後に、ボロボロになったマンション・アパート。
一体、誰が住むと思いますか?

キャッシュフローがプラスであったとしても、それが永遠に続くことは
あり得ないのです。

もしキャッシュフローがプラスで回っていたとしても、利益の多くは、
税金で持っていかれてしまいます。

日本は不動産を所有しているだけでも、高い税金が必要になります。 
結果的にほとんどのお金が残りません。

この仕組みに気付き、日本での不動産投資を止めようと思っても、
アパート・マンションを転売しようにも、買い手がいません。

投資用の不動産については、銀行の融資姿勢が消極的です。
それだけではありません。

売ろうと思ったとき、全く買い手がいないのです。

入居者がつかないので物件を手放そうとしても、リコースローンの為、
ただで不動産を手放しても、借金だけは払い続けなければなりません。

呪縛なのです。 
ローン期間中は、まさに呪縛にかかった様な状態になります。

 

(4)値下がりする不動産

人口が減っている日本。まだまだ不動産価格は、下落していくでしょう。

既に住宅は余っています。世帯数を超えた住宅があるのです。
家が余る中、更に言えば所得も下がる中、不動産価格が上昇する
可能性がありますか? 

インフレでも起こらない限りは無理だと思います。 
今後も不動産価格はゆっくりと下がっていくことになるでしょう。
冷静に考えておく必要があります。

毎月家賃を得ていても、資産そのものの価値がどんどん減っていきます。
10年後に上手に物件を売却できたとしても、当初の購入価格よりも、
大きく値下げして売却することになるでしょう。 

10年間かけて作った資産のつもりが、銀行ローンを返済すれば、
殆ど手元に残らない、むしろ足りないのではないかと思います。 

10年間に得た不動産収入。ここには、全て税金がかかってきます。
固定資産税も必要になります。

物件を売却し、清算した時にマイナスが出たとしても、
過去に支払った税金は返してもらえません。

日本が急成長した高度経済成長時代であれば、不動産投資、賃貸業は
非常に魅力が大きかったと思いますし、事業として成り立ちました。

現在は、大きく環境が違います。

 

海外投資というと、ハードルが高く感じられるかもしれません。
しかし、考えてみてください。

日本が成長する段階で、不動産価格や家賃が上昇したように、
これから成長していく国には、大きな可能性を秘めています!

世界中のどの国でも、経済が成長し、人口が増加し、
GDPが上がっていく中、不動産価格は上昇をしました。
全ての国で、これが実証されている事実だということ!

この事実をよく考えた上で、次回のメルマガを読んで下さい。

次回は『資産分散の考え方』ついてお話します。